瑞銀發表報告指出，繼美國聯儲局減息25點子及金管局調整隔夜貼現率後，香港銀行宣布下調最優惠利率12.5點子至5.125%(原為5.25%)，此舉符合市場普遍預期。調整後，新造住宅按揭利率將從3.5%降至3.375%。根據芝商所數據，市場預期聯儲局至2026年12月將累計減息142點子。滙豐近期推出2.73%的3年或5年期定息按揭計劃，反映實際按揭成本或於2026年底降至約2.7%水平。以最新租金回報率3.7%計算，正利差將從當前20點子擴闊至約100點子。瑞銀預期持續減息將支持短期住宅成交量，利好發展商及高負債企業(如信置(00083.HK) +0.010 (+0.099%) 沽空 $2.73百萬; 比率 12.371% 、恒地(00012.HK) +1.120 (+3.966%) 沽空 $5.98千萬; 比率 31.992% 、恒隆地產(00101.HK) -0.010 (-0.117%) 沽空 $3.36百萬; 比率 15.607% 及嘉里建設(00683.HK) +0.100 (+0.500%) 沽空 $45.01萬; 比率 9.213% 。
瑞銀透過統計模型分析過去29年HIBOR與住宅交易量(包括私樓一、二手市場)的關聯性。回歸結果顯示，HIBOR每下跌100點子與住宅銷售量約8%的增長呈負相關。隨著聯儲局開啟減息周期，瑞銀預期一個月HIBOR將從當前3.4%降至2025年底的2.2%，並於2026年底進一步降至1.6%。據此推算，未來12個月住宅銷售量較過去12個月平均水平將額外增長14%。
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2025年前八個月私宅成交量已錄13%至15%增長。按當前速度，2025年全年化成交量預計達19,400宗(一手)及38,000宗(二手)，相當於2018至2019年水平。然而樓價仍疲軟，CCL指數年內基本持平，主因短期供應充足。儘管發展商以更高定價推盤，買家對大幅加價接受度低。例如恒地土瓜灣站「壹沐」及太古地產(01972.HK) +0.060 (+0.277%) 沽空 $1.57百萬; 比率 16.027% 旗下柴灣「海德園」首輪銷售率僅53%至55%，實用呎價分別定於17,988港元及17,565港元，較同區二手價高出13%及22%。反之，提供折扣的項目持續獲熱烈反應。新世界(00017.HK) -0.020 (-0.276%) 沽空 $57.39萬; 比率 3.409% 九龍城住宅「瑧博」以較「壹沐」低6%的定價推盤，超額認購達38倍。瑞銀重申2025年樓價將保持平穩，待庫存消化後，2026年或有0%至5%溫和回升。
發展商中，瑞銀看好信置、恒地及嘉里表現將優於新地(00016.HK) +0.200 (+0.205%) 沽空 $5.18千萬; 比率 32.666% 等同行(因後者股息率缺乏吸引力)。瑞銀亦偏好恒隆地產，因HIBOR下降將降低其利息支出。瑞銀將信置目標價上調14%至11.2港元，評級「買入」，反映淨資產值折讓從40%收窄至35%，支持因素包括維港滙及柏瓏銷售強勁；可能減少以股代息安排。該股現時股息率達5.8%，與恒隆地產相若，瑞銀認為市場尚未完全反映其495億港元淨現金優勢，可支持派息及高利潤土儲收購。
該行予本地地產及收租股投資評級及目標價表列如下：
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股份｜投資評級｜目標價(港元)
發展商
新地(00016.HK) +0.200 (+0.205%) 沽空 $5.18千萬; 比率 32.666% ｜買入｜96元
新世界(00017.HK) -0.020 (-0.276%) 沽空 $57.39萬; 比率 3.409% ｜沽售｜4元
嘉里建設(00683.HK) +0.100 (+0.500%) 沽空 $45.01萬; 比率 9.213% ｜買入｜24元
九龍倉集團(00004.HK) +0.740 (+3.477%) 沽空 $1.63百萬; 比率 21.721% ｜沽售｜16.3元
長實集團(01113.HK) -0.200 (-0.505%) 沽空 $5.46百萬; 比率 18.375% ｜中性｜31元
恒地(00012.HK) +1.120 (+3.966%) 沽空 $5.98千萬; 比率 31.992% ｜買入｜29元
信置(00083.HK) +0.010 (+0.099%) 沽空 $2.73百萬; 比率 12.371% ｜買入｜11.2元
收租股
領展(00823.HK) +0.080 (+0.194%) 沽空 $8.65百萬; 比率 7.666% ｜買入｜44.2元
港鐵(00066.HK) -0.040 (-0.133%) 沽空 $2.28千萬; 比率 20.042% ｜沽售｜24元
恒隆地產(00101.HK) -0.010 (-0.117%) 沽空 $3.36百萬; 比率 15.607% ｜買入｜9.6元
九置(01997.HK) +0.180 (+0.777%) 沽空 $5.75百萬; 比率 25.129% ｜中性｜20元
希慎(00014.HK) -0.120 (-0.736%) 沽空 $1.36百萬; 比率 11.049% ｜中性｜15.7元
太古地產(01972.HK) +0.060 (+0.277%) 沽空 $1.57百萬; 比率 16.027% ｜買入｜26.1元
(ad/da)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2025-11-07 12:25。)
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